Spesso mi chiedono se e quando il locatore in caso di necessità puo’ mandare disdetta al conduttore e di seguito risponderò a tre quesiti fondamentali:
- Quando è possibile mandare la disdetta
- In quali casi il proprietario può disdire il contratto di affitto
- Come effettuare la disdetta
In Orzinuovi, che non è zona ad alta densità abitativa ne zona turistica, Il contratto di locazione deve avere una durata minima che è stabilita dalla legge in 4 anni + 4 anni e le parti non possono modificare questo aspetto.
Mentre il Conduttore (Inquilino) puo’ recedere in qualsiasi momento per gravi motivi, con preavviso di 6 mesi (alcuni locatori concedono la possibile disdetta per gli immobili arredati con preavviso di 3 mesi), il Locatore (proprietario) è tenuto a rispettare il termine di scadenza degli 8 anni.
Ci sono dei casi in cui il proprietario può disdettare il contatto di affitto prima della scadenza degli 8 anni, rientrando in possesso del proprio immobile? La risposta è si !
- Quando è possibile inviare la disdetta?
Il proprietario può disdettare il contratto di locazione in anticipo solo in occasione della prima scadenza dei 4 anni dovendo fornire la motivazione di questa sua scelta in casi ben precisi stabiliti dalla legge, evitando così il tacito rinnovo degli ulteriori 4 anni. Se non lo farà, per poter recedere dal contatto dovrà attendere la scadenza successiva, quando potrà recedere liberamente senza dover motivare la sua scelta.
- In quali casi il proprietario può disdire il contratto di affitto alla prima scadenza dei 4 anni?
Il locatore puo’ quindi inviare la disdetta solamente se sussiste uno dei seguenti casi:
- La necessità da parte del locatore – oppure uno dei membri della sua famiglia come il coniuge, i genitori, i figli o i parenti entro il secondo grado in linea retta – di adibire l’immobile locato a propria abitazione;
- La necessità di effettuare lavori di ricostruzione, demolizione o trasformazione, qualora risultasse gravemente danneggiato e assicurarne la stabilità
- La necessità di vendere l’immobile. In questo caso al Conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.
COME EFFETTUARE LA DISDETTA
Il locatore deve comunicare al conduttore la disdetta in forma scritta, almeno 6 mesi prima della scadenza contrattuale, e quindi il proprio diniego al rinnovo del contratto, tramite lettera R/R o Pec; tale lettera deve indicare esplicitamente, a pena di nullità, quale delle motivazioni sopraelencate sussiste.
Qualora la motivazione addotta dal Locatore risultasse infondata, il conduttore potrà far causa chiedendo il ripristino del contratto di locazione oppure il risarcimento del danno
