L’Agenzia delle Entrate ha preparato un vademecum “Guida per l’acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali” per offrire un riepilogo sulle principali regole da seguire quando si compra un immobile, evidenziando in particolar modo le agevolazioni previste dalla legge.
Le riassumerò in questo articolo.
La guida si rivolge agli acquirenti in qualità di persone fisiche e si riferisce sia alle compravendite tra “privati” (quindi che non agiscono nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali) sia a quelle tra imprese e privati.
Prima di comprare casa è utile fare una serie di accertamenti, a partire dalla raccolta di informazioni relative al legittimo proprietario, in modo da esser certi di effettuare l’acquisto regolarmente.
La verifica sui dati catastali e ipotecari, oltre che sullo stato urbanistico, sono poi il secondo passo da seguire.
Anche il notaio che redigerà l’atto di compravendita si prenderà cura di fare ulteriori verifiche sulla situazione catastale e ipotecaria dell’immobile ma è importante che i primi controlli vengano fatti fin da subito per non attendersi sorprese: un immobile spesso non è come sembra.
Qualche anno fa chi costruiva casa si permetteva l’ “agio” di compiere delle modifiche non chiedendone l’autorizzazione agli enti competenti e nemmeno sanando successivamente le libertà che si era preso. Per questo le nostre case sono ricche di abusi e i tecnici comunali sono oberati di sanatorie da autorizzare.
Mettere in chiaro fin dai primi contatti quali siano gli accordi tra parte venditrice e parte acquirente è poi fondamentale; per questo le Agenzie Immobiliari sottoscrivono le Proposte Immobiliari indicando in modo dettagliato qualsiasi cosa inerente il bene oggetto di interesse e le tempistiche dell’accordo. Addirittura, spesso, la proposta si evolve in un nuovo preliminare dopo che è stato eventualmente deliberato un mutuo, in modo da essere ancora più precisi e rispettosi del contratto.
Il preliminare, spesso detto anche compromesso, è un accordo tra venditore e compratore che si impegnano reciprocamente a stipulare un successivo e definitivo atto di compravendita.
L’Agenzia delle Entrate richiede che la proposta e il contratto preliminare vengano registrati entro 30 giorni dalla sottoscrizione (fino all’entrata in vigore del decreto legge n. 73/2022, articolo 14, il termine era di 20 giorni dalla sottoscrizione). Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.
Per la registrazione sono dovute:
– l’imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita;
– l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
– poi vengono calcolate delle imposte a seconda che la caparra versata dall’acquirente in qualità di impegno alla compravendita sia confirmatoria o penitenziale oppure se si sia versato un acconto.
Sono una serie di punti all’apparenza banali ma che accompagnano le parti in un sereno percorso verso l’atto finale.
Alessandra Saldini
Servizi Immobiliari
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